⚠️ ACTUALIZACIÓN — 2 de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 27/2026 explicado originalmente en esta guía fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026.
Por tanto, no están vigentes las prórrogas sucesivas de cinco o siete años, el preaviso general de seis meses ni la indemnización mínima de doce mensualidades por no renovación que llegó a aprobar aquella norma.
Actualmente vuelve a aplicarse el régimen anterior del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: cuatro meses de preaviso para el arrendador, dos meses para el inquilino y prórrogas anuales de hasta tres años cuando se cumplen los requisitos legales.
Esta guía se mantiene para explicar qué llegó a aprobar el decreto y qué cambió después de su derogación.
El Gobierno llegó a cambiar una de las reglas más importantes del alquiler habitual: qué ocurre cuando un contrato alcanza su vencimiento. La reforma ampliaba las prórrogas, exigía seis meses de preaviso al propietario e introducía una indemnización de al menos doce mensualidades si decidía no renovar. Pero la norma tuvo una vida extraordinariamente corta: entró en vigor el 2 de octubre de 2026 y ese mismo día el Congreso acordó derogarla.
⚠️ NUEVA ACTUALIZACIÓN — 7 de octubre de 2026
El Gobierno ha aprobado un nuevo Real Decreto-ley 28/2026 que recupera, con algunos cambios, las prórrogas de cinco o siete años, el preaviso de seis meses y la indemnización por no renovación que contenía el RDL 27/2026 derogado.
La nueva norma todavía no está en vigor: su aplicación está prevista desde el 15 de noviembre de 2026 y antes debe producirse el pronunciamiento de la Diputación Permanente del Congreso sobre su convalidación o derogación.
Qué pasa ahora cuando termina un contrato de alquiler
La derogación del Real Decreto-ley 27/2026 dejó sin efecto la modificación que había introducido en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Eso significa que ha vuelto a aplicarse la regulación anterior.
Cuando se alcanza el vencimiento, una vez transcurridos al menos cinco años de contrato, o siete años si el arrendador es una persona jurídica, el propietario debe comunicar con al menos cuatro meses de antelación que no quiere renovar.
El inquilino debe avisar con al menos dos meses.
Si ninguna de las partes comunica correctamente su voluntad de terminar el contrato, este puede prorrogarse por anualidades hasta un máximo de tres años más.
Esas son las reglas generales que deben tomarse ahora como referencia, no las que introdujo durante unas horas el RDL 27/2026.
¿Sigue existiendo la indemnización de doce mensualidades por no renovar?
No por efecto del Real Decreto-ley 27/2026.
Aquella norma establecía que, como regla general, el propietario que comunicara válidamente su voluntad de no prorrogar tendría que indemnizar al inquilino con al menos doce mensualidades de la renta de una vivienda de características análogas.
Además, la cantidad no podía ser inferior a una mensualidad por cada año que el arrendatario hubiera residido en la vivienda.
El Congreso derogó el decreto el 2 de octubre y esa modificación del artículo 10 quedó sin efecto.
Por tanto, no puede afirmarse actualmente que exista con carácter general esa indemnización de doce mensualidades por no renovación basándose en aquella norma.
¿El propietario tiene ahora que avisar con seis meses?
No.
Los seis meses fueron otra de las modificaciones introducidas por el decreto derogado.
Tras quedar sin efecto, vuelve a operar el plazo general anterior: cuatro meses para el arrendador.
Para el inquilino se mantiene el plazo de dos meses.
Esta diferencia es importante porque durante la breve vida del decreto llegaron a publicarse reglas transitorias para contratos próximos a vencer, pero ese nuevo sistema desapareció con la derogación.
¿La prórroga pasa a ser de otros cinco o siete años?
Tampoco.
El RDL 27/2026 había aprobado un sistema especialmente potente: si ninguna de las partes terminaba correctamente el contrato, después de los primeros cinco años —o siete si el propietario era una empresa— podían abrirse periodos sucesivos de otros cinco o siete años.
Esa fue probablemente la mayor modificación del decreto.
Pero también cayó con él.
El régimen general vuelve a ser el de prórrogas por anualidades hasta un máximo de tres años adicionales cuando concurren las condiciones del artículo 10 de la LAU.
Qué llegó a aprobar el decreto sobre la indemnización
Aunque ya no esté vigente, merece conservarse qué contenía exactamente porque durante el 2 de octubre llegó a formar parte del ordenamiento.
La regla general establecía una compensación de, al menos, doce mensualidades de una vivienda análoga cuando el propietario decidiera no continuar con el contrato.
Siempre que fuera posible, debía utilizarse el sistema estatal de referencia de precios para calcular esa renta.
Y existía además un segundo suelo: la cantidad nunca podía ser inferior a una mensualidad por cada año de residencia del inquilino, prorrateándose los periodos inferiores al año.
Doce mensualidades eran, por tanto, el mínimo general previsto, pero no necesariamente el máximo.
Todo ese sistema quedó sin efecto con la derogación.
Qué excepciones llegó a contemplar
La indemnización tampoco iba a ser automática en todos los casos.
El decreto recogía varios supuestos en los que podía no proceder.
Si el propietario necesitaba la vivienda
Una persona física podía alegar que necesitaba la vivienda como residencia permanente para sí misma, determinados familiares o su cónyuge en ciertos supuestos de separación, divorcio o nulidad.
La norma intentaba evitar que esa excepción se utilizara como excusa.
Si el inquilino entregaba la vivienda y transcurrían tres meses sin que finalmente fuera ocupada por la persona alegada, salvo fuerza mayor, recuperaba el derecho a reclamar la indemnización.
Si el inquilino no residía realmente en la vivienda
El decreto también excluía la compensación en determinados casos en los que el arrendatario no hubiera habitado efectivamente la vivienda durante más de seis meses dentro del año anterior.
Había excepciones por motivos de salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares y otras situaciones justificadas.
Si el inquilino tenía otra vivienda apta
También podía desaparecer la indemnización cuando el arrendatario dispusiera en el mismo municipio de otra vivienda apta para sus necesidades, pudiera ocuparla y tuviera sobre ella propiedad o determinados derechos de uso.
Estas excepciones pertenecían exclusivamente al régimen creado por el decreto derogado.
Qué pasaba si se ofrecía un nuevo contrato
Otra posibilidad era que propietario e inquilino firmaran directamente un nuevo contrato de vivienda habitual.
En ese caso tampoco procedía la indemnización prevista por el RDL 27/2026.
El propietario podía además realizar una oferta fehaciente para continuar en la misma vivienda.
Pero no valía cualquier propuesta: debía garantizar una duración mínima y respetar determinadas reglas sobre la renta.
La intención era evitar que se pudiera esquivar la indemnización ofreciendo al inquilino un contrato claramente peor.
Todo ese mecanismo dejó de producir efectos al caer el decreto.
Qué ocurría si el propietario era vulnerable
La norma introducía también una excepción para determinados casos de vulnerabilidad acreditada del arrendador.
No bastaba con alegar dificultades económicas.
Las circunstancias concretas debían justificar que, en ese caso, prevalecieran los intereses del propietario.
También esta excepción pertenecía al régimen de indemnizaciones que ya no está vigente.
Qué pasó con la prórroga extraordinaria del decreto anterior
El asunto se complicó todavía más porque el RDL 27/2026 se publicó inmediatamente después del Real Decreto-ley 26/2026.
Aquel primer decreto había creado, entre muchas otras medidas, una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos.
El segundo regulaba cómo debía coordinarse esa prórroga con las nuevas extensiones de cinco o siete años y con la indemnización por no renovación.
Pero el Congreso derogó los dos reales decretos el 2 de octubre.
Por tanto, tampoco sigue vigente aquella coordinación entre ambas normas.
El resto de las medidas que llegó a aprobar el primer decreto están explicadas en nuestra guía del decreto de vivienda 2026, actualizada después de su derogación.
¿Y las comunicaciones de no renovación realizadas durante esos días?
Aquí conviene ser especialmente prudente.
El decreto llegó a entrar en vigor el 2 de octubre y fue derogado ese mismo día.
Por eso, si existiera un contrato o una comunicación concreta realizada durante el breve intervalo en que la norma estuvo vigente, no conviene resolver su situación aplicando mecánicamente esta guía.
La derogación hace que el nuevo régimen no siga produciendo efectos hacia el futuro, pero una situación concreta ocurrida mientras la norma estuvo formalmente vigente puede requerir examinar fechas y circunstancias exactas.
Para las decisiones ordinarias tomadas ahora, en cambio, la referencia debe ser la legislación actualmente vigente.
¿Qué pasa si ya estoy en una prórroga anual?
El sistema actualmente vigente mantiene la prórroga prevista en el artículo 10 de la LAU por anualidades hasta un máximo de tres años adicionales, siempre que concurran sus requisitos.
El RDL 27/2026 pretendía sustituir esa lógica por periodos mucho más largos de cinco o siete años.
No llegó a consolidarse.
Por eso quien ya estuviera mirando su vencimiento pensando en la reforma debe volver a comprobar el contrato con las reglas vigentes después de la derogación.
¿Y si mi contrato está en tácita reconducción?
El decreto derogado contenía un régimen específico para contratos que se encontraban en tácita reconducción conforme al Código Civil.
Preveía incorporarlos gradualmente al nuevo artículo 10 y permitía sumar el tiempo del contrato originario y el transcurrido en tácita reconducción para determinados cálculos.
Ese régimen transitorio también cayó con la norma.
La situación de esos contratos debe analizarse ahora conforme a las reglas de la LAU y del Código Civil que resulten actualmente aplicables, no con el sistema especial que describía el RDL 27/2026.
Lo importante si tu contrato está a punto de vencer
La historia del RDL 27/2026 dejó durante unas horas un mapa del alquiler muy diferente:
- preaviso de seis meses para el propietario;
- prórrogas sucesivas de cinco o siete años;
- indemnización mínima de doce mensualidades por no renovación;
- numerosas excepciones;
- reglas específicas para contratos próximos a vencer y para tácita reconducción.
Ese mapa ya no es el vigente.
Tras la derogación, el artículo 10 vuelve a establecer como regla general cuatro meses de preaviso para el propietario, dos para el inquilino y prórrogas anuales hasta un máximo de tres años más.
Así que, si llegaste a esta guía buscando cuánto tiene que avisar ahora tu casero o si te corresponden doce mensualidades porque no quiere renovar, la respuesta importante es esta:
el decreto que creó esas nuevas reglas fue derogado el mismo día en que entró en vigor.
La reforma llegó al BOE.
Lo que no consiguió fue quedarse.
Puedes consultar la fuente oficial aquí del RDL27/2026:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
Puedes consultar la fuente oficial aquí de la derogación del RDL27/2026:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
“Sí, esto está en el BOE de verdad.”