⚠️ ACTUALIZACIÓN — 2 de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 26/2026 explicado en este artículo fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026.
Entró en vigor el 1 de octubre, pero las modificaciones introducidas por el decreto han quedado sin efecto tras su derogación.
Este artículo se mantiene como archivo de las medidas que llegó a aprobar el Gobierno. No debe utilizarse como guía de la normativa actualmente vigente.
Si una actuación concreta se produjo durante el breve periodo en que la norma estuvo en vigor, conviene revisar específicamente su fecha y situación jurídica.
El Gobierno llegó a aprobar uno de los mayores paquetes recientes de medidas sobre vivienda: alquileres, contratos que vencen, impagos, vulnerabilidad, alquiler temporal, habitaciones, grandes tenedores, fiscalidad y primera vivienda. Pero el decreto apenas sobrevivió un día: entró en vigor el 1 de octubre de 2026 y el Congreso acordó derogarlo el 2 de octubre.
⚠️ NUEVA ACTUALIZACIÓN — 7 de octubre de 2026
El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 29/2026, una nueva norma que recupera buena parte de las medidas de vivienda que contenía el RDL 26/2026, aunque incorpora cambios en algunos supuestos, plazos y mecanismos.
El nuevo decreto entra en vigor con carácter general el 8 de octubre de 2026, pero todavía debe someterse al correspondiente pronunciamiento de la Diputación Permanente del Congreso.
Lo primero: qué pasó con el decreto
El Real Decreto-ley 26/2026 tenía 20 artículos y modificaba, entre otras normas, la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Vivienda y la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La norma llegó a entrar en vigor con carácter general el 1 de octubre de 2026.
Un día después, el Congreso acordó su derogación.
Por tanto, las medidas que explicamos a continuación son las reglas que llegó a aprobar el decreto, no las que deben considerarse actualmente vigentes.
La distinción importa porque muchas de ellas afectaban directamente a contratos, desahucios, alquileres, impuestos y prestaciones.
Qué iba a pasar si mi contrato estaba a punto de terminar
Una de las principales medidas era una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual cuyo periodo obligatorio, prórroga tácita o tácita reconducción terminara antes del 31 de diciembre de 2028.
El inquilino debía estar al corriente del alquiler y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
Como regla general, el propietario debía aceptar la prórroga, aunque existían excepciones: entre ellas, alcanzar un nuevo acuerdo, firmar otro contrato o acreditar determinados supuestos de necesidad de la vivienda.
Esa prórroga extraordinaria formaba parte del RDL 26/2026 derogado y ya no puede presentarse como un derecho vigente creado por aquel decreto.
Qué iba a pasar si un inquilino vulnerable dejaba de pagar
El decreto también creó un mecanismo específico para determinados procedimientos de desahucio cuando el arrendatario se encontrara en situación de vulnerabilidad y careciera de alternativa habitacional.
La Administración competente disponía de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar judicialmente las cantidades reclamadas y las devengadas.
Durante ese periodo quedaban suspendidos el procedimiento y el lanzamiento.
Si la Administración pagaba, el procedimiento de desahucio terminaba y continuaba el contrato.
Y si transcurrían los dos meses sin alternativa habitacional ni pago, el decreto establecía la subrogación de la Administración en la posición deudora del inquilino.
Fue una de las medidas más llamativas del paquete, pero también quedó sin efecto con la derogación.
Qué decía sobre ocupaciones sin contrato
El decreto diferenciaba claramente entre un inquilino que deja de pagar y una persona que ocupa una vivienda sin contrato.
No convertía una ocupación sin título en un alquiler ni reconocía automáticamente un derecho a permanecer en el inmueble.
Sí regulaba, sin embargo, la posible suspensión de determinados procedimientos cuando la persona demandada fuera vulnerable y careciera de alternativa habitacional.
Y el resultado dependía también de quién fuera el propietario.
El texto establecía que la vulnerabilidad económica del demandado no prevalecería cuando el demandante fuera una persona física titular de dos viviendas o menos.
Para otros propietarios podían existir suspensiones sujetas a requisitos, control judicial y, en determinados casos, compensaciones.
Todo ese régimen especial pertenecía al decreto posteriormente derogado.
Qué protección añadía para personas vulnerables
La vulnerabilidad no se presumía simplemente porque una persona la alegara.
Debía acreditarse mediante los mecanismos previstos legalmente y buena parte de las medidas exigían además que no existiera una alternativa habitacional adecuada.
El decreto diferenciaba también entre pequeños propietarios, grandes tenedores y determinadas entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles o deuda hipotecaria.
Era, precisamente, una de las razones por las que el paquete necesitaba una guía por supuestos: no todos los propietarios ni todos los inquilinos quedaban en la misma situación.
Tras la derogación, esas nuevas reglas específicas dejaron de producir los efectos previstos por el RDL 26/2026.
Qué límite establecía para actualizar determinados alquileres
El decreto había introducido hasta el 31 de diciembre de 2027 un mecanismo extraordinario para la actualización de determinadas rentas.
Si la renta ya superaba el límite máximo aplicable conforme al sistema estatal de índices de referencia, no procedía incremento.
En los demás casos, propietario e inquilino podían alcanzar un acuerdo y, en ausencia de pacto, el incremento quedaba limitado al 2%, sin perjuicio del límite general que correspondiera conforme al IRAV.
Ese límite extraordinario era una creación del decreto y quedó sin efecto tras su derogación.
Qué cambiaba para el alquiler de temporada
El RDL 26/2026 endurecía también las reglas del alquiler temporal.
El contrato debía explicar expresamente por qué existía una necesidad temporal de vivienda, y la causa tenía que ser real y acreditable.
La carga de demostrarla recaía sobre el arrendador.
Como regla general, el decreto configuraba estos contratos para duraciones superiores a 31 días y no superiores a doce meses.
También contemplaba que determinadas duraciones superiores a un año o el encadenamiento de contratos temporales pudieran provocar que la relación terminara considerándose alquiler de vivienda habitual.
Los contratos anteriores tenían además su propio régimen transitorio.
Esas nuevas reglas no sobrevivieron a la derogación del decreto.
Qué iba a cambiar en los alquileres por habitaciones
Otra de las reformas afectaba al alquiler de habitaciones.
El decreto permitía encajarlo como vivienda habitual o alquiler temporal dependiendo de la necesidad cubierta.
Además, establecía que la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no pudiera superar la renta correspondiente al alquiler de la vivienda completa.
En las zonas de mercado residencial tensionado debían respetarse también los límites correspondientes.
La medida pretendía evitar que dividir una vivienda en habitaciones sirviera automáticamente para superar los límites aplicables al piso completo.
También esta modificación quedó sin efecto con la derogación.
Qué derechos añadía ante desperfectos graves
El decreto había creado un mecanismo específico para viviendas con problemas de habitabilidad, seguridad o salubridad.
El inquilino podía requerir por escrito al propietario para que realizara la reparación y aportar un presupuesto razonable.
El arrendador disponía de 15 días naturales para aceptar ese presupuesto, ofrecer otra solución o ejecutar la reparación.
Si no respondía o se negaba injustificadamente, el decreto permitía que el inquilino realizara determinadas reparaciones y, cumpliendo los requisitos establecidos, descontara su importe de futuras rentas.
Ese nuevo mecanismo dejó también de estar vigente con la derogación del RDL 26/2026.
Qué decía sobre inmobiliaria, impuestos y seguro de impago
El paquete reforzaba las limitaciones sobre gastos que podían repercutirse al inquilino.
Establecía expresamente que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato no podían trasladarse al arrendatario, directa ni indirectamente.
También impedía obligarle a contratar un seguro de impago u otra cobertura semejante.
Y limitaba la repercusión de tributos vinculados a la vivienda a aquellos casos en los que el inquilino tuviera legalmente la condición de obligado tributario.
Las modificaciones específicas introducidas por este decreto quedaron afectadas por su derogación.
Qué cambiaba si se vendía una vivienda alquilada
El decreto reforzaba asimismo el derecho de adquisición preferente del inquilino.
La nueva redacción impedía pactar la renuncia del arrendatario a sus derechos de tanteo y retracto.
También contemplaba determinados supuestos de venta conjunta en los que esos derechos podían mantenerse cuando la vivienda alquilada fuera jurídicamente individualizable.
Esa reforma tampoco continúa vigente por efecto del RDL 26/2026.
Qué era el mecanismo TU CASA
Una de las medidas más llamativas fuera del alquiler era la creación de TU CASA.
El mecanismo pretendía permitir préstamos complementarios a la hipoteca por el menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros, sin intereses ni comisiones.
Pero ni siquiera durante la breve vigencia del decreto podía acudirse directamente al ICO a solicitar esos 50.000 euros.
Faltaba un acuerdo del Consejo de Ministros que debía concretar beneficiarios, límites, volumen de la línea y procedimiento.
Con la derogación del decreto, aquel mecanismo quedó sin el soporte normativo que acababa de crearlo.
Qué cambios fiscales llegó a aprobar
El RDL 26/2026 contenía también medidas fiscales.
Entre ellas estaba una deducción estatal del 10% del alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible fuera inferior a 33.007,20 euros, sujeta a límites y requisitos.
También modificaba las reducciones fiscales para determinados propietarios que alquilaran vivienda y contemplaba incentivos vinculados a rebajas de renta, contratos estables, alquiler a jóvenes y viviendas situadas en zonas tensionadas.
Además, permitía determinados recargos del IBI en municipios de zonas tensionadas sobre viviendas destinadas a alojamiento turístico, que podían alcanzar el 150% en algunos supuestos.
Estas modificaciones formaban parte del decreto derogado y no deben presentarse actualmente como beneficios, deducciones o recargos nacidos de una norma vigente.
Qué decía sobre los grandes tenedores
El decreto mantenía como referencia general la consideración de gran tenedor para quien fuera titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados residenciales, excluidos garajes y trasteros.
En zonas tensionadas permitía que una comunidad autónoma redujera el umbral hasta cinco viviendas cuando estuviera debidamente justificado.
Además, introducía requisitos relacionados con la acreditación de esa condición mediante el Registro de la Propiedad.
También aquí conviene separar lo que ya pudiera existir en otras normas de las modificaciones concretas introducidas por el RDL 26/2026, que quedaron sin efecto tras su derogación.
¿Qué pasa ahora con todas estas medidas?
La respuesta más importante de esta guía es ahora mucho más sencilla que cuando se publicó por primera vez:
el Real Decreto-ley 26/2026 ya no está vigente.
Entró en vigor el 1 de octubre de 2026 y el Congreso acordó derogarlo el 2 de octubre de 2026.
Eso significa que no debe utilizarse esta norma derogada para afirmar que hoy existe una nueva prórroga extraordinaria de dos años, un nuevo límite del 2%, el mecanismo TU CASA, las nuevas reglas de temporada o habitaciones o el resto de modificaciones que acabamos de explicar.
Este artículo queda como registro de qué llegó a aprobar el Gobierno durante ese brevísimo periodo.
Y hay una última cautela: que una norma sea derogada no permite concluir sin más que nunca haya existido. Si una actuación, contrato, resolución o situación concreta se produjo mientras estuvo vigente, habrá que atender a sus fechas y circunstancias.
Para saber qué reglas se aplican hoy a un caso concreto de vivienda, hay que partir de la normativa actualmente vigente, no de este decreto.
El BOE consiguió convertir una reforma de 96 páginas en una norma con una vida extraordinariamente corta: entró en vigor un día y al siguiente el Congreso la derogó.
Puedes consultar la fuente oficial aquí del RDL26/2026:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
Puedes consultar la fuente oficial aquí de la derogación del RDL26/2026:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
“Sí, esto está en el BOE de verdad.”