El Gobierno vuelve a llevar al BOE buena parte del paquete de vivienda que el Congreso derogó el 2 de octubre. El nuevo Real Decreto-ley 29/2026 entra en vigor el 8 de octubre y toca alquiler temporal, habitaciones, desahucios, actualización de rentas, fiscalidad, grandes tenedores, vivienda pública y primera compra. Pero todavía debe pasar por el control de la Diputación Permanente del Congreso.
⚠️ IMPORTANTE — 7 de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 está publicado en el BOE y entra en vigor con carácter general el 8 de octubre de 2026, aunque algunas de sus medidas tienen fechas específicas.
Al tratarse de un real decreto-ley aprobado con las Cortes disueltas, corresponde a la Diputación Permanente del Congreso pronunciarse sobre su convalidación o derogación dentro del plazo constitucional.
Por tanto, esta guía explica una norma que comenzará a producir efectos, pero que todavía tiene pendiente ese control parlamentario.
Si posteriormente fuera derogada, actualizaremos esta guía para distinguir qué estuvo vigente y durante qué periodo.
Qué ha pasado
El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 29/2026, un paquete de casi cien páginas que recupera buena parte de las medidas contenidas en el RDL 26/2026 derogado unos días antes.
Pero no estamos ante el mismo decreto con otro número.
Existen cambios en el alcance de determinadas medidas, algunos plazos se amplían y aparecen elementos nuevos.
El ejemplo más claro está en la limitación a determinadas compras inmobiliarias.
El decreto anterior fijaba ese mecanismo hasta finales de 2028.
El nuevo lo lleva hasta el 31 de diciembre de 2030, aunque redefine también qué entidades quedan afectadas.
¿Está ya vigente?
Desde el 8 de octubre, sí, con carácter general.
Esta es la principal diferencia temporal frente al RDL 28/2026 sobre duración de contratos, que no está previsto que entre en vigor hasta el 15 de noviembre.
El RDL 29/2026 comienza a producir efectos al día siguiente de su publicación, salvo aquellas medidas que establecen expresamente otra fecha.
Eso significa que durante estas semanas pueden convivir dos calendarios.
Por un lado, desde el 8 de octubre empiezan a aplicarse las medidas del RDL 29/2026 que tengan efecto inmediato.
Por otro, las nuevas prórrogas sucesivas de cinco o siete años y la indemnización por no renovación reguladas por el RDL 28/2026 no llegarían hasta el 15 de noviembre si esa norma sigue vigente entonces.
¿Qué pasa ahora con la duración normal de mi contrato?
El RDL 29/2026 mantiene inicialmente la regla conocida del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Después de los cinco años mínimos de contrato —o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica—, si ninguna parte comunica correctamente que quiere terminar, el contrato entra en prórrogas anuales hasta un máximo de tres años.
El preaviso sigue siendo en esta fase de cuatro meses para el propietario y dos para el inquilino.
Eso es importante porque el otro decreto publicado hoy, el RDL 28/2026, pretende sustituir este sistema desde el 15 de noviembre por prórrogas sucesivas mucho más largas y seis meses de preaviso para el propietario.
Hasta entonces, no conviene mezclar ambas reglas.
¿Existe una prórroga extraordinaria de hasta dos años?
Sí.
El RDL 29/2026 recupera una prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual vigentes.
Puede solicitarla el inquilino cuando termine antes del 31 de diciembre de 2028 el periodo correspondiente de prórroga obligatoria, prórroga tácita o, en determinados casos, tácita reconducción.
La persona arrendataria debe estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
La extensión puede concederse por anualidades hasta un máximo de dos años adicionales, manteniendo las condiciones del contrato.
Como regla general el propietario deberá aceptarla, aunque existen excepciones por acuerdo entre las partes, nuevo contrato o necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda en los supuestos previstos legalmente.
También desaparece esta prórroga si propietario e inquilino acuerdan renovar o firmar otro contrato con una renta al menos un 5% inferior.
¿Me pueden subir el alquiler normalmente?
El decreto crea además un límite extraordinario hasta el 31 de diciembre de 2027.
Cuando llegue la actualización anual de un contrato de vivienda durante ese periodo, si la renta ya supera el máximo que resulte aplicable conforme al sistema estatal de precios de referencia, no habrá incremento.
En los demás casos, propietario e inquilino pueden pactar la actualización.
Si no existe acuerdo, la subida no podrá superar el 2%.
Esta limitación es distinta del límite general que pueda derivarse del IRAV.
¿Qué cambia en los alquileres de temporada?
Mucho.
El decreto define expresamente el arrendamiento de vivienda temporal como aquel que cubre una necesidad de vivienda porque el inquilino se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual.
La causa tiene que aparecer en el contrato y debe ser real y acreditable.
Además, corresponde al arrendador demostrar que esa causa temporal realmente existe.
Si el contrato no incluye una causa válida de temporalidad, puede pasar a considerarse alquiler de vivienda habitual desde su formalización.
La duración debe superar los 31 días y, como regla general, no exceder de doce meses.
Si supera esos doce meses sin una justificación real o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero puede considerarse contrato habitual, con las garantías correspondientes.
¿Qué ocurre con los contratos temporales que ya existen?
No se transforman automáticamente el 8 de octubre.
Los contratos de temporada o vivienda temporal formalizados antes de la entrada en vigor mantienen el régimen anterior hasta que termine la duración que se hubiera pactado.
Pero una renovación posterior tendrá que adaptarse al nuevo régimen.
Esa diferencia temporal es importante para no aplicar retroactivamente las nuevas reglas a contratos que ya estaban firmados.
¿Qué cambia si alquilo una habitación?
El decreto incorpora expresamente el alquiler parcial de una habitación o estancia dentro de las modalidades de vivienda habitual o temporal, dependiendo de qué necesidad cubra realmente.
Y establece una regla económica importante:
la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá utilizarse para superar los límites que corresponderían al alquiler de la vivienda completa.
En zonas tensionadas operan además los límites específicos previstos legalmente.
La finalidad es impedir que dividir un piso en varias habitaciones sirva automáticamente para esquivar las reglas aplicables al alquiler completo.
¿Me pueden cobrar la inmobiliaria?
El decreto refuerza la prohibición.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino directa ni indirectamente.
Incluye los servicios relacionados con preparación, formalización, gestión, renovación o novación del contrato.
Otros servicios opcionales solo podrán cobrarse al arrendatario si los solicita expresamente por escrito y conoce previamente su carácter voluntario y su precio.
¿Pueden obligarme a contratar un seguro de impago?
No.
El decreto establece expresamente que no puede imponerse al inquilino la contratación de un seguro de impago u otra cobertura similar.
Sí puede pactarse una garantía adicional a la fianza dentro de los límites legales.
En vivienda habitual, para contratos de hasta cinco años —o siete si el arrendador es una empresa— esa garantía adicional no podrá superar generalmente dos mensualidades.
En vivienda temporal, el máximo será una mensualidad.
¿Qué pasa si el propietario no arregla desperfectos graves?
Aparece otro mecanismo bastante práctico.
Cuando existan daños que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad de la vivienda, el inquilino puede requerir por escrito al propietario para que los repare y acompañar un presupuesto razonable.
El propietario dispone de 15 días naturales para aceptar el presupuesto, proponer otra solución o ejecutar la reparación.
Si no responde o se niega injustificadamente, el inquilino podrá realizar las obras necesarias y, cumpliendo los requisitos, descontar su importe de futuras rentas.
El coste deberá ser razonable y quedar documentalmente acreditado.
¿Qué cambia si se vende la vivienda que tengo alquilada?
El decreto refuerza también el tanteo y retracto del inquilino.
Ya no podrá pactarse la renuncia al derecho de adquisición preferente.
Además, esos derechos no desaparecen automáticamente porque la vivienda se venda dentro de un paquete con otros pisos, locales o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable.
El precio que se atribuya al piso deberá calcularse mediante criterios objetivos y verificables.
No vale repartir artificialmente el precio de una operación conjunta para vaciar de contenido el derecho del inquilino.
¿Quién cuenta como gran tenedor?
La regla general sigue siendo la titularidad de más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados residenciales, excluyendo garajes y trasteros.
En una zona de mercado residencial tensionado, una comunidad autónoma podrá particularizar la definición hasta titulares de cinco o más viviendas en ese ámbito cuando lo justifique.
El decreto añade además reglas para acreditar esa situación mediante certificación del Registro de la Propiedad.
¿Se prohíbe comprar viviendas por debajo del 70% de su valor?
No a cualquiera.
Este punto necesita bastante más precisión que decir que “se prohíbe la compra especulativa”.
Hasta el 31 de diciembre de 2030, determinadas entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de hipotecas impagadas con fuertes descuentos, así como las personas jurídicas que sean grandes tenedores, sus grupos o entidades que actúen por su cuenta, quedan sometidas a una limitación para adquirir viviendas gratuitamente o por una contraprestación inferior al 70% de su valor de mercado.
Ese valor debe acreditarse mediante una tasación independiente de una sociedad homologada por el Banco de España.
Existen excepciones cuando la vivienda vaya a destinarse a alquiler asequible o social, atención sociosanitaria, colectivos vulnerables o víctimas de violencia de género, entre otros supuestos.
No es, por tanto, una prohibición general de comprar barato.
Es una limitación para operadores muy concretos y determinadas adquisiciones.
¿Qué ocurre ahora con los desahucios de personas vulnerables?
El decreto diferencia varios escenarios.
Hasta el 31 de diciembre de 2030, determinados procedimientos promovidos por entidades dedicadas a adquirir inmuebles o deuda hipotecaria en las condiciones que define la norma deberán suspenderse cuando la persona afectada sea vulnerable y carezca de alternativa habitacional, siempre que todavía no se haya ejecutado el lanzamiento.
Para otros propietarios existe un régimen diferente.
Si la persona demandada es vulnerable, no existe alternativa habitacional y la Administración no aporta una solución, el tribunal puede suspender el procedimiento.
Esa suspensión se revisará cada doce meses y termina cuando desaparezca la vulnerabilidad, exista una alternativa habitacional adecuada o transcurran tres años.
La situación del propietario también importa.
La vulnerabilidad del ocupante no prevalecerá frente a una persona física propietaria de dos viviendas o menos en los términos previstos por la norma.
No todos los desahucios, por tanto, se suspenden hasta 2030.
¿Qué pasa si el inquilino vulnerable debe alquileres?
Aquí aparece una de las medidas más singulares del decreto.
En determinados desahucios por impago, cuando el inquilino es vulnerable, la Administración competente dispone de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar al propietario —o consignar judicialmente— las cantidades debidas, incluidas las que se vayan generando y las costas.
Durante esos dos meses se suspende el procedimiento.
Si la Administración paga, termina el desahucio y el contrato continúa.
Y si pasan los dos meses sin vivienda alternativa ni pago, la Administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora del inquilino y no habrá lanzamiento mientras se mantengan las circunstancias previstas y hasta la expiración del contrato.
No significa que cualquier deuda de alquiler pase automáticamente al Estado.
Se trata de un procedimiento específico, sujeto a vulnerabilidad acreditada y al resto de requisitos legales.
¿Hay una nueva deducción del alquiler en el IRPF?
Sí.
El decreto crea una deducción estatal del 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.
La base máxima alcanza 11.630 euros cuando la base imponible no supera 23.007,20 euros y va reduciéndose a partir de ahí hasta desaparecer en el límite superior.
Existe además un requisito patrimonial: durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni su unidad familiar podrán disponer íntegramente de otra vivienda a menos de 50 kilómetros que puedan utilizar como residencia, salvo determinados impedimentos administrativos o judiciales.
La fiscalidad del decreto tiene diferentes fechas de efectos, por lo que este apartado merece comprobarse específicamente al preparar cada declaración.
¿Cambian también los incentivos fiscales de los propietarios?
Sí.
El RDL 29/2026 modifica las reducciones sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler.
El porcentaje depende, entre otros factores, de si se trata de un nuevo alquiler, de cuánto sube o baja la renta respecto al contrato anterior, de si está en zona tensionada, de la edad del inquilino o de si la vivienda se destina a alquiler asequible.
En algunos supuestos las reducciones pueden alcanzar porcentajes muy altos.
No existe, por tanto, una única reducción fiscal nueva para todos los propietarios.
Depende de cómo y a quién se alquile.
¿Puede subir el IBI de los pisos turísticos?
Los ayuntamientos situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer un recargo sobre el IBI para viviendas destinadas a alojamiento turístico.
El recargo puede alcanzar el 50% con carácter general.
Puede subir hasta el 100% para titulares de dos o más viviendas destinadas a alojamiento turístico y hasta el 150% cuando posean cuatro o más.
No significa que todos los pisos turísticos paguen automáticamente ese recargo desde mañana.
El ayuntamiento tiene que establecerlo mediante su ordenanza fiscal.
¿Qué significa que la vivienda pública queda protegida?
El decreto refuerza el régimen patrimonial de CASA 47, la entidad estatal de vivienda.
Cuando venda viviendas propias o viviendas construidas sobre solares residenciales que haya transmitido, el precio queda sometido a un máximo vinculado a los módulos de vivienda protegida de la comunidad autónoma.
Ese límite alcanza también las sucesivas transmisiones y debe constar en las escrituras y en el Registro de la Propiedad.
La intención jurídica es evitar que una vivienda promovida o transmitida dentro de este sistema salga posteriormente al mercado sin ese límite de precio.
¿Qué son los 400 millones para vivienda?
Una de las novedades respecto al decreto derogado está aquí.
El RDL 29/2026 crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social y le asigna una dotación inicial de 400 millones de euros.
Su finalidad es financiar proyectos innovadores en materia de vivienda con impacto social y atraer inversión privada.
No son 400 millones que mañana puedan solicitar directamente familias o compradores.
Es un instrumento financiero para proyectos de vivienda que todavía necesitará desarrollo y ejecución.
¿Qué se considera ahora vivienda asequible?
El decreto introduce una definición concreta.
Tendrá la consideración de vivienda asequible aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio donde se encuentre.
En alquiler, los gastos vinculados a anexos tampoco podrán utilizarse para elevar artificialmente ese precio.
¿Hay más dinero para construir vivienda asequible?
Sí, pero de nuevo no hablamos de ayudas directas a particulares.
El decreto contempla una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros a través del ICO para financiar proyectos de promotores públicos y privados destinados a incrementar o mejorar el parque de alquiler social o asequible.
También existen mecanismos específicos para impulsar la construcción industrializada.
¿Qué es TU CASA y puedo pedir ya 50.000 euros?
El decreto crea el mecanismo TU CASA para ayudar a financiar la compra de la primera vivienda habitual hipotecada.
Podrá cubrir el menor de estos dos importes:
el 20% del valor de la vivienda;
o 50.000 euros.
El préstamo será al 0% de interés y sin comisiones.
Pero esto es fundamental:
no significa que mañana puedas ir al ICO a solicitar 50.000 euros.
Todavía hace falta un acuerdo del Consejo de Ministros que determine beneficiarios, límites, importe inicial y procedimiento.
Por tanto, TU CASA existe jurídicamente desde el decreto, pero su acceso efectivo depende de desarrollo posterior.
¿Qué relación tiene este decreto con el RDL 28/2026?
Los dos decretos deben leerse juntos.
El RDL 29/2026 entra en vigor primero y regula casi todo el gran paquete de vivienda.
Entre otras cosas, deja inicialmente el artículo 10 de la LAU con cuatro meses de preaviso para el propietario y prórrogas anuales de hasta tres años.
El RDL 28/2026, en cambio, está previsto que entre en vigor el 15 de noviembre.
Si llega vigente a esa fecha, sustituirá esa parte del artículo 10 por un nuevo sistema de prórrogas sucesivas de cinco o siete años, preaviso de seis meses e indemnización en determinados casos de no renovación.
También coordina ese nuevo sistema con la prórroga extraordinaria de hasta dos años creada por el RDL 29/2026.
Por eso no conviene mezclar las dos guías.
Esta explica el gran paquete de vivienda.
La otra explica qué puede pasar específicamente cuando vence un contrato.
¿Es el mismo decreto que fue derogado el 2 de octubre?
No.
El RDL 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre y fue derogado por el Congreso el día 2.
Este es el RDL 29/2026, una disposición nueva.
Recupera gran parte de aquel paquete, pero incorpora cambios.
Por ejemplo, la limitación de determinadas adquisiciones de vivienda se extiende ahora hasta 2030 y cambia el grupo de compradores sometidos a ella.
También se incorpora una dotación inicial expresa de 400 millones de euros al Fondo de Vivienda de Impacto Social.
Nuestra guía anterior sobre el RDL 26/2026 se mantiene como archivo de lo que ocurrió durante aquella brevísima vigencia.
¿Qué pasa con el decreto cuando llegue a la Diputación Permanente?
La publicación en el BOE no cierra la historia.
Como las Cortes están disueltas, corresponde a la Diputación Permanente del Congreso ejercer las facultades que constitucionalmente proceden respecto de los reales decretos-leyes.
Eso significa que tendrá que decidir sobre su convalidación o derogación dentro del plazo legal.
Hasta que ocurra, no conviene anticipar el resultado.
El RDL 29/2026 entra en vigor y produce efectos mientras siga formando parte del ordenamiento.
Si posteriormente fuera derogado, habrá que analizar desde qué momento deja de producirlos y qué ocurre con las situaciones generadas durante su vigencia.
Lo importante desde el 8 de octubre
El RDL 29/2026 no es únicamente otro discurso sobre vivienda.
Desde su entrada en vigor coloca sobre la mesa medidas que afectan directamente a contratos, propietarios, inquilinos, desahucios, fiscalidad y primera vivienda.
Entre las más importantes:
- nueva regulación del alquiler temporal y por habitaciones;
- límite extraordinario del 2% en determinadas actualizaciones de renta;
- prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos;
- más protección en determinados desahucios por vulnerabilidad;
- prohibición expresa de trasladar seguros de impago al inquilino;
- nuevas reglas para reparaciones y tanteo;
- deducción estatal del alquiler para determinadas rentas;
- posible recargo de hasta el 150% del IBI sobre determinados pisos turísticos;
- préstamos TU CASA de hasta 50.000 euros, pendientes de desarrollo;
- 400 millones para el Fondo de Vivienda de Impacto Social;
- y 2.000 millones en avales para ampliar vivienda social o asequible.
El decreto anterior apenas consiguió sobrevivir un día.
El nuevo empieza mañana otra historia.
Y esta vez, hasta que la Diputación Permanente se pronuncie, lo importante no es adivinar cómo terminará.
Es saber qué está vigente mientras tanto.
Puedes consultar la fuente oficial aquí:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
“Sí, esto está en el BOE de verdad.”