El Gobierno vuelve a llevar al BOE buena parte de las reglas de alquiler que el Congreso derogó hace apenas unos días: prórrogas sucesivas de cinco o siete años, seis meses de preaviso para el propietario y una indemnización cuando decide no renovar sin causa justificada. Pero hay una diferencia fundamental: el nuevo Real Decreto-ley 28/2026 no entra en vigor hasta el 15 de noviembre y antes deberá superar el control de la Diputación Permanente del Congreso.
⚠️ IMPORTANTE — 7 de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 28/2026 está publicado, pero todavía no está en vigor.
Su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026.
Antes, la Diputación Permanente del Congreso deberá pronunciarse sobre su convalidación o derogación dentro del plazo constitucional correspondiente.
Por tanto, hoy no pueden aplicarse todavía las nuevas prórrogas de cinco o siete años ni la indemnización creada por este decreto.
Esta guía explica qué ocurrirá si la norma llega vigente al 15 de noviembre y se actualizará cuando se produzca la decisión parlamentaria.
Qué ha pasado
El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 28/2026 para modificar otra vez el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Y la historia resulta familiar.
El nuevo texto recupera buena parte del sistema que ya había aprobado el Real Decreto-ley 27/2026: contratos más largos cuando nadie comunica que quiere terminar, mayor preaviso para el propietario y una indemnización cuando es el arrendador quien decide no continuar sin que concurra alguna de las causas previstas legalmente.
Pero aquel decreto fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026, el mismo día en que había entrado en vigor.
Ahora existe un decreto distinto.
Y esta vez el Gobierno ha retrasado su entrada en vigor hasta el 15 de noviembre.
Entonces, ¿ha cambiado ya mi contrato de alquiler?
No por efecto del RDL 28/2026.
Este es el punto más importante de toda la guía.
Que una norma aparezca hoy en el BOE no significa necesariamente que produzca efectos desde hoy.
El propio decreto establece expresamente que comenzará a aplicarse el 15 de noviembre de 2026.
Hasta entonces, las nuevas reglas que explicamos a continuación no pueden presentarse como derechos u obligaciones ya vigentes por efecto de esta norma.
Además, al tratarse de un real decreto-ley, tiene pendiente el correspondiente pronunciamiento parlamentario.
Y hay una circunstancia excepcional: el Congreso y el Senado fueron disueltos antes de aprobarse este decreto.
Por eso será la Diputación Permanente del Congreso la que asuma las facultades de convalidación o derogación.
En otras palabras:
antes de que llegue el 15 de noviembre sabremos si estas reglas consiguen sobrevivir.
Si entra en vigor, ¿qué pasará cuando termine mi contrato?
Aquí está el cambio principal.
Después de haber transcurrido al menos cinco años de contrato, o siete años cuando el propietario sea una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica correctamente que quiere terminar la relación, el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente.
Pero ya no por una anualidad cada vez hasta un máximo de tres años.
La nueva prórroga será por periodos sucesivos de:
cinco años si el arrendador es una persona física;
siete años si es una persona jurídica.
Y el mecanismo podrá volver a repetirse cuando llegue el siguiente vencimiento si tampoco existe una notificación válida de no prórroga.
La continuidad pasa así a ser la regla.
Para terminar el contrato habrá que manifestarlo expresamente dentro del plazo correspondiente.
¿Cuánto tendrá que avisar el propietario?
El RDL 28/2026 eleva el preaviso general del propietario a seis meses.
El inquilino mantiene el plazo de dos meses.
Eso significa que un propietario que quiera terminar correctamente la relación al llegar uno de esos vencimientos deberá anticiparse medio año.
Pero existe un régimen transitorio importante.
Si cuando entre en vigor el decreto quedan menos de seis meses para que venza el contrato o la prórroga en curso, el propietario podrá seguir realizando la notificación con cuatro meses de antelación.
Por tanto, el salto de cuatro a seis meses no se aplicará sin transición a todos los contratos que estén a punto de terminar.
¿Y si el propietario dice que no quiere renovar?
Aquí aparece el cambio con mayor impacto económico.
Si el arrendador comunica correctamente que no quiere continuar y no concurre ninguna de las excepciones previstas legalmente, deberá indemnizar al inquilino.
La cantidad será el mayor de dos importes.
Por un lado, doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a esa vivienda en el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
Por otro, una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda.
Los periodos inferiores al año se prorratearán.
Si el sistema estatal no ofrece un valor individualizado para esa vivienda, el cálculo se realizará tomando como referencia la renta mensual vigente del contrato cuando se comunica la no renovación.
Por tanto, doce mensualidades funcionan como un suelo general en muchos casos.
Pero para un inquilino que haya permanecido más de doce años, el segundo cálculo puede superar esa cifra.
¿Cuándo se cobra la indemnización?
Como regla general, cuando el inquilino entrega la vivienda.
No basta con recibir seis meses antes la comunicación del propietario y exigir inmediatamente el dinero.
La compensación queda vinculada a la extinción efectiva de la relación y a la entrega del inmueble.
Hay además casos en los que puede quedar diferida por la aplicación de una prórroga legal.
¿Hay indemnización siempre que el propietario no renueve?
No.
El decreto contiene varias excepciones.
Una persona física podrá recuperar la vivienda sin pagar esta indemnización cuando la necesite como residencia permanente para sí misma, para familiares hasta segundo grado o para su cónyuge en determinados casos de separación, divorcio o nulidad.
Pero la causa tiene que ser real.
Si el inquilino entrega la vivienda y pasan tres meses sin que finalmente sea ocupada por la persona indicada, salvo fuerza mayor, reaparece el derecho a reclamar la indemnización.
¿Qué pasa si el inquilino no vive realmente allí?
También puede desaparecer la compensación.
No procederá cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda durante más de seis meses dentro de los doce anteriores a la notificación.
La norma introduce excepciones cuando la ausencia tenga una causa justificada, como motivos de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares.
También contempla que hayan continuado residiendo en la vivienda determinadas personas vinculadas al arrendatario.
¿Y si el inquilino tiene otra vivienda?
Otra excepción aparece cuando el arrendatario dispone en el mismo municipio de otra vivienda apta para atender sus necesidades, puede ocuparla y es propietario o titular de determinados derechos reales sobre ella.
No basta, por tanto, con que figure cualquier inmueble a su nombre.
Tiene que tratarse de una vivienda apta, disponible y situada en el mismo municipio.
¿Puede el propietario ofrecer otro contrato para evitar la indemnización?
Sí, pero no vale cualquier oferta.
Si ambas partes firman directamente un nuevo contrato de vivienda habitual, la indemnización no procede.
También puede evitarse cuando el propietario realiza dentro del plazo una oferta fehaciente de nuevo contrato y el inquilino la rechaza.
Pero esa oferta deberá garantizar una permanencia mínima de cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica.
Además, la nueva renta deberá respetar las reglas legales previstas para su determinación, incluso aunque la vivienda no esté situada en una zona de mercado residencial tensionado.
Así que no bastaría con ofrecer un contrato corto a cualquier precio únicamente para evitar la compensación.
¿Qué ocurre con las comunicaciones realizadas antes de este nuevo decreto?
Este punto es especialmente importante.
Las comunicaciones de no renovación efectuadas correctamente antes de la publicación del RDL 28/2026 mantienen su eficacia.
Y no generan el derecho a la nueva indemnización.
Es decir, la publicación del nuevo decreto no convierte retrospectivamente una notificación válida anterior en una deuda de doce mensualidades para el propietario.
La frontera temporal aquí no es solo el 15 de noviembre.
También importa cuándo se produjo la comunicación.
Mi contrato ya está en las prórrogas anuales actuales: ¿cambia automáticamente el 15 de noviembre?
No de golpe.
Los contratos que cuando entre en vigor el RDL 28/2026 ya estén dentro del periodo de prórrogas anuales previsto por la regulación anterior continuarán en ese régimen hasta que termine ese periodo.
Será después cuando les resulte aplicable, en su caso, la nueva redacción del artículo 10.
Eso evita transformar en mitad del camino una prórroga anual que ya estuviera corriendo.
¿Y si mi alquiler está en tácita reconducción?
El nuevo decreto también entra ahí.
Los contratos de vivienda habitual que se encuentren en tácita reconducción conforme al Código Civil quedarán sujetos al nuevo artículo 10 a partir del primer vencimiento de ese periodo posterior a la entrada en vigor.
Para comprobar si ya han alcanzado los cinco o siete años necesarios, se sumará el tiempo del contrato original y el tiempo transcurrido en tácita reconducción.
Pero nuevamente hay una protección para las decisiones anteriores.
Las comunicaciones válidas realizadas antes de la publicación para poner fin a esa tácita reconducción conservarán su eficacia y no generarán la nueva indemnización.
¿Qué ocurre si el inquilino es vulnerable?
El artículo 10 contiene además una prórroga extraordinaria de hasta un año para determinados inquilinos que acrediten vulnerabilidad social y económica.
Cuando el propietario sea un gran tenedor, deberá aceptarla si se cumplen los requisitos, salvo que las partes hayan suscrito un nuevo contrato.
Al terminar esa prórroga, si el contrato finalmente se extingue por la no renovación comunicada anteriormente, puede surgir entonces el derecho a indemnización cuando corresponda.
¿Y si la vivienda está en una zona tensionada?
Existe otra prórroga extraordinaria específica.
Cuando la vivienda esté dentro de una zona de mercado residencial tensionado vigente y se cumplan los requisitos legales, el arrendatario podrá solicitar extensiones anuales hasta alcanzar un máximo de tres años.
Como regla general, el propietario deberá aceptarlas, con las excepciones previstas por la ley.
Esta prórroga tiene además preferencia frente a otras prórrogas extraordinarias incompatibles.
¿Qué relación tiene todo esto con el otro decreto de vivienda publicado ahora?
El RDL 28/2026 no llega solo.
El Gobierno ha aprobado también el Real Decreto-ley 29/2026, que contiene un paquete mucho más amplio de medidas de vivienda.
Ambos textos se coordinan expresamente.
El RDL 29/2026 mantiene inicialmente el sistema general de cuatro meses de preaviso para el propietario, dos para el inquilino y prórrogas anuales hasta tres años.
El RDL 28/2026 está diseñado para sustituir posteriormente esa parte del artículo 10 cuando llegue su fecha de entrada en vigor.
Además, regula cómo encajan sus nuevas prórrogas con las prórrogas extraordinarias previstas en el otro decreto.
Por eso no conviene leer uno sin mirar el otro.
¿Es el mismo decreto que el que fue derogado el 2 de octubre?
No.
Es una norma nueva.
El RDL 27/2026 fue publicado el 1 de octubre, entró en vigor el 2 y el Congreso acordó derogarlo ese mismo día.
Aquella historia continúa explicada en nuestra guía anterior sobre la derogación.
El RDL 28/2026, publicado ahora, recupera buena parte de aquella arquitectura, pero introduce ajustes y, sobre todo, cambia completamente el calendario.
No entra en vigor al día siguiente.
Su fecha prevista es el 15 de noviembre de 2026.
Ese detalle cambia mucho la situación jurídica.
Entonces, ¿qué norma debo mirar hoy?
A fecha de publicación de esta guía, no debes actuar como si las nuevas prórrogas de cinco o siete años y la indemnización del RDL 28/2026 ya estuvieran vigentes.
No lo están.
La norma existe y está publicada, pero sus efectos están diferidos.
Además, está pendiente del pronunciamiento de la Diputación Permanente sobre su convalidación o derogación.
Por eso cualquier decisión sobre una no renovación que se produzca durante estas semanas exige mirar con cuidado:
- la fecha del contrato;
- cuándo vence;
- qué régimen de prórroga tiene actualmente;
- cuándo se hizo o se hace la comunicación;
- si resulta aplicable alguna prórroga extraordinaria;
- y, sobre todo, qué ocurrirá finalmente con el RDL 28/2026 antes del 15 de noviembre.
Lo importante: esta vez el BOE ha dejado un mes de margen
El RDL 27/2026 apenas tuvo tiempo de respirar.
Entró en vigor y fue derogado el mismo día.
Su sucesor llega de otra manera.
El RDL 28/2026 ya está publicado, pero deja sus grandes cambios para el 15 de noviembre.
Si llega vigente a esa fecha, el mapa del alquiler habitual volverá a cambiar de forma profunda:
seis meses de preaviso para el propietario;
prórrogas sucesivas de cinco o siete años;
indemnización cuando el propietario decida no continuar sin causa legal que la excluya;
y reglas específicas para contratos actuales, prórrogas en curso y tácita reconducción.
Pero hoy hay una frase que vale más que todas las demás:
todavía no está en vigor.
Primero tendrá que sobrevivir al trámite parlamentario que su antecesor no superó.
Puedes consultar la fuente oficial aquí:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
“Sí, esto está en el BOE de verdad.”