Extremadura ha cambiado sus reglas urbanísticas para intentar sacar vivienda al mercado más rápido. La reforma recorta trámites, permite nuevos usos residenciales, crea los Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible y ofrece hasta un 30% más de edificabilidad en determinados suelos públicos destinados a vivienda protegida.
Qué ha pasado
Extremadura tiene ya en vigor un decreto-ley que modifica varias reglas urbanísticas para impulsar la construcción de vivienda y acelerar planeamientos que hasta ahora podían necesitar procedimientos mucho más largos.
La norma fue publicada en agosto en el Diario Oficial de Extremadura, entró en vigor al día siguiente y fue posteriormente convalidada por la Asamblea. Ahora aparece también publicada en el BOE.
No es una medida cosmética. Toca planeamiento, usos del suelo, licencias, vivienda protegida y las posibilidades de construir más superficie en determinadas parcelas.
La clave: más vivienda sin rehacer todo el planeamiento
Uno de los movimientos más importantes es permitir que la vivienda protegida funcione como uso alternativo al terciario en determinados suelos urbanizados.
Traducido: algunos terrenos o inmuebles previstos para usos terciarios podrán pasar a vivienda protegida sin tener que tramitar previamente una modificación completa del planeamiento, siempre que se cumplan las condiciones de la norma.
Además, se crea una figura nueva: los Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible.
Estos proyectos pueden reunir en una sola tramitación el plan especial, el programa de ejecución, el proyecto de urbanización y la reparcelación. Incluso pueden actuar sobre suelo rústico genérico directamente colindante con la trama urbana y reclasificarlo como urbanizable.
Agilizar no es construir. Pero sí significa quitar varios pasos antes de poder hacerlo.
La nueva vía para vivienda asequible
Los Proyectos Estratégicos no serán una barra libre urbanística.
Como mínimo, el 50% de la edificabilidad residencial tendrá que destinarse a algún régimen de vivienda protegida, incluida la vivienda de precio limitado.
Y, como regla general, al menos un tercio de esa parte protegida deberá destinarse al alquiler.
Las licencias de edificación incluidas en estos proyectos se tramitarán además por el procedimiento de urgencia y podrán simultanearse, en determinadas condiciones, las obras de edificación y urbanización.
Hasta un 30% más de edificabilidad
Aquí aparece otra de las cifras fuertes de la reforma.
En parcelas residenciales se podrá aumentar hasta un 20% la edificabilidad cuando se cumplan las condiciones y la superficie correspondiente se destine a vivienda protegida.
Si la parcela es de titularidad pública, el incremento podrá llegar al 30%.
También dejan de computar a efectos de edificabilidad las terrazas cubiertas que no superen el 30% de la superficie total de la vivienda.
La lógica es bastante sencilla: aprovechar mejor el mismo suelo para poder sacar más superficie residencial.
A quién afecta
La reforma interesa directamente a ayuntamientos, promotores, propietarios de suelo, arquitectos y empresas constructoras, pero la consecuencia final que persigue está en la vivienda.
Para los municipios significa disponer de nuevas herramientas para desarrollar suelo y modificar determinados usos.
Para los promotores, aparecen nuevas posibilidades de actuación, aunque con obligaciones de vivienda protegida, cesiones y controles urbanísticos.
Y para quien busca casa, la promesa es aumentar la oferta. Otra cosa es cuánto tarda cada cambio de papel en convertirse realmente en una promoción terminada.
La lectura de fondo
Extremadura no acaba de descubrir una máquina para fabricar pisos.
Lo que ha hecho es cambiar varias reglas que determinan dónde se puede construir vivienda, cuánto se puede construir y cuánto tarda en tramitarse.
Hay nuevos usos, una vía estratégica, posibilidad de actuar sobre determinados suelos y primas de edificabilidad de hasta el 30%.
Eso puede quitar fricción administrativa. Pero la prueba de verdad vendrá después.
Agilizar urbanismo es una cosa. Conseguir que esas ventajas terminen convertidas en viviendas protegidas que lleguen al mercado es la siguiente.
Puedes consultar la fuente oficial aquí:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
“Sí, esto está en el BOE de verdad.”