Una hipoteca unilateral no se cancela porque una de las entidades originales transmitió su parte y el requerimiento se dirigió al banco anterior, no al nuevo titular. El Registro de la Propiedad de Mataró número 3 dice “no” y la finca sigue con la carga inscrita.
Qué ha pasado ahora
Doña I. G. R. intentó cancelar una hipoteca unilateral mancomunada inscrita sobre una finca. Hasta ahí, todo normal.
El problema llegó porque la hipoteca estaba constituida originalmente a favor de varios bancos, entre ellos Banco de Sabadell, pero una parte había sido transmitida a Axactor España, S.L.
La registradora frenó la operación: si esa participación ya figura a nombre de otro titular, el requerimiento para aceptar la hipoteca o permitir su cancelación debe dirigirse correctamente a ese nuevo titular.
Resultado: la finca sigue con la hipoteca inscrita y toca volver al papeleo.
La movida detrás de la cancelación de hipoteca
Todo empezó con una hipoteca unilateral firmada en 2015 a favor de cuatro entidades bancarias.
En 2025, Banco de Sabadell transmitió su parte a Axactor España, S.L. El problema es que el requerimiento utilizado para intentar cancelar la hipoteca se dirigió al banco anterior, no a la sociedad que figuraba como nueva titular.
Según la Ley Hipotecaria, para cancelar una hipoteca unilateral hace falta que el acreedor la acepte en el Registro o que transcurran dos meses después de un requerimiento formal para que lo haga.
Aquí está el lío: se requirió a quien ya no figuraba como titular de esa parte de la hipoteca.
La registradora aplicó el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y denegó la cancelación. Se intentó borrar la carga frente al titular anterior, pero el Registro exigía contar con quien aparecía como titular actual.
El argumento de la parte que quiere cancelar la hipoteca
Doña I. G. R. presentó un recurso.
Su argumento es que Banco de Sabadell no podía transmitir un derecho que no había aceptado formalmente, por lo que la transmisión a Axactor no debería haberse inscrito.
Además, sostiene que, si el banco fue notificado, Axactor debería considerarse también notificada como nueva titular.
También señala que el Registro debería haber rechazado desde el principio la inscripción de la transmisión a Axactor. Para apoyar su postura, cita sentencias del Tribunal Supremo sobre la necesidad de cumplir los requisitos de título y modo para que una transmisión produzca efectos.
La discusión, por tanto, no consiste únicamente en saber quién recibió una carta. También se debate si la transmisión podía inscribirse y qué efectos tiene frente a la cancelación posterior.
La burocracia registral en estado puro
La historia se resume así: se intentó cancelar una hipoteca requiriendo al Banco de Sabadell, pero su participación ya figuraba transmitida a Axactor.
El Registro no entró a corregir la operación por su cuenta. Mientras el requerimiento no se dirija al titular que aparece inscrito o no se resuelva la discusión sobre esa transmisión, la carga permanece en la finca.
Cuando una hipoteca ha sido cedida, identificar al titular registral correcto puede ahorrar una escritura fallida y otra vuelta por el Registro.
Aquí el error no es que falte un sello. Es que se intentó cancelar la hipoteca frente a quien, según el Registro, ya no la tenía.
Puedes consultar la fuente oficial aquí:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
“Sí, esto está en el BOE de verdad.”