¿Quieres comprar una finca en Benidorm con opción de compra? Pues ojo, porque la registradora ha dicho que este contrato parece más un préstamo con trampa que una opción limpia. La historia tiene de todo: cláusulas raras, precios demasiado bajos y una empresa metida en medio que no ayuda precisamente a despejar dudas.
Qué ha pasado ahora en Benidorm
La registradora de la Propiedad número 3 de Benidorm, doña Margarita Aranda Mínguez, le ha plantado cara a un contrato que parecía sencillo: una opción de compra sobre una finca.
Pero la cosa se ha complicado porque, según ella, ese documento podría esconder un préstamo disfrazado con pacto comisorio. Dicho en cristiano: una fórmula para quedarse con la finca si la otra parte no cumple, sin pasar por el procedimiento que tocaría.
La movida detrás del contrato
El asunto arranca con una escritura firmada en julio de 2025 en Valencia, donde dos personas conceden a don E. C. el derecho de opción para comprar una finca en Benidorm. Hasta ahí, nada especialmente raro.
El problema llega cuando la registradora mira el contrato con lupa y detecta varias señales feas:
- La prima de opción, de 40.000 euros, se paga después y a una empresa llamada Innosus S.L., que no aparece como parte vendedora.
- El precio final de compra es de 80.000 euros, muy por debajo de la tasación oficial de la finca: más de 210.000 euros.
- Hay cláusulas que permiten a la parte compradora hacer el papeleo por su cuenta si la otra no aparece.
- La penalización prevista puede dejar el precio final en 10.000 euros si se aplica.
- Se obliga a transmitir la finca con todas sus cargas y se permite que el comprador se subrogue en hipotecas.
- La entidad que presenta el documento en el Registro tiene como actividad la de prestamistas inmobiliarios.
Vamos, que la registradora no ve una simple opción de compra. Ve indicios de que detrás puede haber una operación de financiación privada montada para que, si algo falla, el comprador acabe quedándose con la finca.
Por qué la registradora ha dicho “hasta aquí”
La Ley Hipotecaria permite a la registradora parar inscripciones cuando el documento presenta defectos o cuando lo pactado no encaja con la legalidad registral. Y aquí el problema no es solo una cláusula mal escrita: es el conjunto.
Precio muy bajo, pago a un tercero, penalización fuerte, cargas, hipotecas y una empresa vinculada a préstamos inmobiliarios. Todo junto pinta bastante peor que por separado.
Además, la Dirección General de Seguridad Jurídica ha dejado claro en varias ocasiones que los pactos comisorios —esas fórmulas para quedarse con una propiedad si hay incumplimiento, evitando los cauces legales— están prohibidos salvo excepciones muy concretas. Y la registradora entiende que aquí no se cumplen.
Qué tendría que hacer alguien normal ahora
Si te ves en un lío parecido, lo importante es entender una cosa: si el Registro no inscribe, el derecho de opción no queda protegido como tú esperabas. Puedes tener una escritura firmada, sí, pero sin el blindaje registral que buscabas.
Eso significa que, si la otra parte se echa atrás o aparecen problemas con la finca, el asunto puede acabar en reclamaciones, recursos y abogados. Justo lo que nadie quiere cuando firma pensando que lo tiene todo cerrado.
Lo prudente es revisar bien el contrato antes de firmar, especialmente si hay pagos a terceros, precios muy por debajo de tasación, cargas hipotecarias o cláusulas que permiten ejecutar la operación sin la otra parte delante.
Cuando una opción de compra parece otra cosa
Este caso es un buen aviso para navegantes: una opción de compra no puede usarse como disfraz de cualquier operación. Si el Registro entiende que detrás hay un préstamo encubierto o una forma de quedarse con la finca por la puerta de atrás, puede frenar la inscripción.
Y aquí la clave no está en una sola frase del contrato, sino en el cuadro completo: finca tasada en más de 210.000 euros, precio pactado de 80.000, posible rebaja hasta 10.000, pagos raros y una empresa de préstamos inmobiliarios rondando la operación.
En resumen: una opción de compra puede ser perfectamente legal. Pero si parece diseñada para funcionar como garantía de un préstamo y permitir que alguien se quede con la finca si la otra parte falla, el Registro puede levantar la ceja. Y cuando el Registro levanta la ceja, la inscripción se queda en la puerta.
Puedes consultar la fuente oficial aquí:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
“Sí, esto está en el BOE de verdad.”