Un local de Madrid quiso inscribirse como vivienda turística alegando que había presentado su declaración responsable el 31 de marzo de 2025, antes de que entrara en vigor el nuevo permiso obligatorio de la comunidad. No bastó: las licencias municipales llegaron después del 3 de abril y la Dirección General confirma que necesita la aprobación de tres quintas partes de los propietarios.
Qué ha pasado
Una sociedad intentó inscribir en el Registro de la Propiedad el cambio de uso de un local comercial para destinarlo a vivienda turística.
Tenía un dato aparentemente favorable.
La declaración responsable turística ante la Comunidad de Madrid se había presentado el 31 de marzo de 2025.
Tres días después, el 3 de abril, entró en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que exige aprobación expresa de la comunidad para iniciar una vivienda de uso turístico.
Pero el Registro suspendió la inscripción.
Y la Dirección General acaba de confirmar que hizo bien.
La clave está en las fechas
Desde el 3 de abril de 2025, quien quiera iniciar una vivienda turística sometida a este régimen necesita la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Hace falta el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación.
Existe una excepción para quienes ya estuvieran ejerciendo legalmente la actividad antes de esa fecha y se hubieran acogido a la normativa turística correspondiente.
Ahí intentó entrar este caso.
El problema es que presentar una declaración turística el 31 de marzo no significaba que la actividad pudiera ejercerse ya legalmente.
Turismo por un lado y Urbanismo por otro
En Madrid había que cumplir dos piezas distintas.
Por un lado estaba la normativa turística autonómica.
Por otro, la habilitación urbanística municipal necesaria para utilizar el inmueble como alojamiento turístico.
Y esas fechas fueron bastante posteriores.
La licencia urbanística fue concedida el 10 de julio de 2025.
La licencia de primera ocupación y funcionamiento llegó el 6 de octubre de 2025.
Por tanto, cuando entró en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal el 3 de abril, el inmueble todavía no disponía de todos los títulos necesarios para ejercer legalmente la actividad turística.
Haber empezado a tramitar la licencia antes tampoco basta
La sociedad alegó además que había iniciado actuaciones para obtener la licencia municipal antes del 3 de abril.
Había contratado a una entidad colaboradora urbanística y aportó documentación fechada el 27 de marzo.
Tampoco funcionó.
La Dirección General considera que, para este caso, lo relevante no es haber encargado o iniciado el trámite antes de la reforma.
Lo relevante es cuándo se concedió la licencia necesaria para ejercer la actividad.
Y eso ocurrió después.
Por qué entra entonces la comunidad de propietarios
La excepción transitoria protege a quien ya estaba ejerciendo la actividad turística antes del 3 de abril de 2025 cumpliendo la normativa aplicable.
La Dirección General entiende que aquí ese supuesto no se daba.
Por eso entra en juego la regla nueva.
Para inscribir el cambio a vivienda turística deberá acreditarse la aprobación expresa de la comunidad conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
No significa que la comunidad pueda bloquear caprichosamente una inscripción que ya cumplía la excepción.
Significa que, al no poder acogerse a esa excepción, la autorización comunitaria se convierte en un requisito que hay que aportar.
No se estaba inscribiendo simplemente un anuncio turístico
Hay otro matiz importante.
Lo que se pretendía inscribir no era únicamente la comercialización del inmueble en una plataforma.
La finca seguía constando en el Registro como local comercial y se quería hacer constar su condición de vivienda turística con efectos frente a terceros.
Por eso el Registro debía comprobar tanto los requisitos urbanísticos como los civiles.
Y entre estos últimos estaba, precisamente, el cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal.
A quién afecta esta resolución
Especialmente a propietarios que estaban preparando una vivienda turística alrededor del 3 de abril de 2025 y creen que haber presentado algún documento antes de esa fecha basta para mantener el régimen anterior.
Esta resolución deja una advertencia clara.
Hay que comprobar qué autorizaciones eran realmente necesarias para ejercer legalmente la actividad en cada territorio y cuándo se obtuvieron.
Una declaración responsable turística presentada a tiempo puede no bastar si faltaba otro título habilitante imprescindible.
Lo importante
La empresa había movido ficha antes del cambio legal.
Pero no había completado todas las piezas necesarias para ejercer la actividad.
Y esa diferencia de calendario acabó siendo decisiva.
La regla que deja el BOE es bastante útil:
para librarse del nuevo permiso de la comunidad no basta con haber empezado los trámites antes del 3 de abril de 2025; hay que poder acreditar que la actividad turística ya estaba legalmente en ejercicio bajo la normativa aplicable.
Puedes consultar la fuente oficial aquí:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
“Sí, esto está en el BOE de verdad.”