Un heredero intentó inmatricular unas fincas utilizando primero una escritura de liquidación de gananciales y después otra de adjudicación de herencia. Eran documentos distintos, pero el Registro entendió que detrás no había dos transmisiones diferentes, sino una misma operación sucesoria dividida formalmente en dos. La Dirección General acaba de darle la razón.
Qué ha pasado
Un heredero intentó inscribir por primera vez varias fincas situadas en Brenes mediante el procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
Para ello presentó dos escrituras otorgadas el 10 de febrero de 2026 ante el mismo notario.
La primera era una liquidación de la sociedad de gananciales.
La segunda, firmada inmediatamente después y con número de protocolo consecutivo, recogía la aceptación y adjudicación de la herencia.
El Registro de la Propiedad de Sevilla nº 3 encontró varios defectos.
Pero el recurso presentado ante la Dirección General se centró únicamente en uno:
si realmente existían los dos títulos necesarios para utilizar esta vía de inmatriculación.
Firmar las dos escrituras el mismo día no basta para tumbar la operación
Aquí aparece el primer matiz importante.
El Registro había destacado que ambos documentos se firmaron el mismo día y con números consecutivos de protocolo.
Pero la Dirección General deja claro que esa coincidencia temporal no basta, por sí sola, para concluir que los títulos hayan sido fabricados expresamente para conseguir la inmatriculación.
Y tampoco era correcto decir simplemente que no había pasado el año exigido por la Ley Hipotecaria.
Cuando el título tiene origen hereditario, ese plazo puede computarse desde la fecha de fallecimiento del causante.
En este caso, la causante había muerto el 10 de abril de 2019.
El problema, por tanto, no estaba únicamente en el reloj.
La clave: hacían falta dos transmisiones reales
El artículo 205 permite inmatricular determinadas fincas cuando quien transmite acredita haber adquirido previamente la propiedad mediante otro título público y se cumplen el resto de requisitos legales.
La lógica es que exista una verdadera cadena de adquisición.
Y eso es precisamente lo que la Dirección General considera que faltaba.
La liquidación de gananciales y la partición de la herencia se habían documentado separadamente.
Pero ambas nacían del mismo acontecimiento:
el fallecimiento de la propietaria.
Para poder repartir la herencia primero había que determinar qué parte de los bienes pertenecía a la sociedad de gananciales y cuál entraba en el patrimonio de la fallecida.
Por eso, en este caso, la Dirección General entiende que esa liquidación no constituía una adquisición independiente que después pudiera servir como título previo de otra transmisión.
Era una operación necesaria dentro del propio proceso hereditario.
Dos escrituras no significan necesariamente dos títulos materiales
Ahí está probablemente la enseñanza más útil del caso.
Sobre el papel había:
una escritura de liquidación de gananciales;
y otra escritura de herencia.
Pero para el artículo 205 de la Ley Hipotecaria eso no basta si ambas forman parte materialmente de una única transmisión hereditaria.
La Dirección General considera que separar formalmente esas operaciones no crea la doble transmisión que exige el procedimiento.
Dicho de otra manera:
dos documentos distintos no producen automáticamente dos adquisiciones distintas.
Había además un problema con la antigua compraventa
La documentación mencionaba que la causante y su marido habían adquirido las fincas mediante un documento privado de compraventa suscrito más de veinte años antes.
Pero ese contrato ni siquiera se conservaba.
Y aunque hubiera aparecido, existía otro obstáculo:
para esta vía de inmatriculación, la adquisición anterior debe acreditarse mediante título público.
Un documento privado de compraventa no cubría ese requisito.
La Dirección General considera que la falta de ese título anterior ayuda a explicar por qué se intentó utilizar la liquidación de gananciales como primer escalón de la cadena.
El Registro tenía más objeciones
Conviene no confundir el recurso con todo el expediente.
El registrador había detectado también otros problemas.
Una de las fincas parecía coincidir con otra que ya estaba inscrita y en otra había discrepancias entre la descripción del título y la información catastral.
Pero esos defectos no fueron objeto del recurso.
La Dirección General solo resolvió la discusión sobre la utilización de la liquidación de gananciales y la herencia como supuesto doble título.
Qué decide finalmente la Dirección General
El recurso queda desestimado.
La Dirección General confirma la calificación porque considera que no existen dos títulos causales traslativos, sino un solo fenómeno sucesorio documentado formalmente en dos escrituras.
Y ahí está el matiz que evita sacar la lección equivocada.
El problema no fue simplemente:
“firmaron dos escrituras el mismo día”.
La propia resolución dice que eso, aislado, no bastaría.
El problema fue que, mirando qué había realmente detrás de esos documentos, la liquidación de gananciales y la herencia no acreditaban dos transmisiones patrimoniales autónomas.
Por qué importa si tienes una finca heredada sin inscribir
Porque una finca que nunca ha accedido al Registro no se inscribe simplemente acumulando escrituras hasta llegar a dos.
La documentación tiene que acreditar la cadena material de adquisiciones que exige la Ley Hipotecaria.
Y cuando el título previo y el título que pretende inmatricular forman realmente parte de una misma operación hereditaria, dividirlos formalmente puede no servir.
El Registro no cuenta documentos.
Cuenta transmisiones.
Puedes consultar la fuente oficial aquí:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
“Sí, esto está en el BOE de verdad.”