Un convenio de separación aprobado por un juez no basta por sí solo para cambiar quién aparece como propietario de una finca.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha confirmado la negativa del Registro de Novelda a inscribir al 50 % una propiedad que ya figuraba a nombre exclusivo de uno de los cónyuges.
Qué había ocurrido
El caso procede de una separación matrimonial acordada en 2003.
Los cónyuges estaban casados en régimen de separación de bienes y afirmaron en su convenio regulador que una finca situada en La Romana pertenecía a ambos por partes iguales.
También acordaron venderla y repartirse posteriormente el dinero al 50 %.
El problema era que el Registro contaba una historia diferente.
La finca había sido adjudicada a la esposa con carácter privativo en 1992 y figuraba inscrita únicamente a su nombre.
Posteriormente, además, había donado a su hijo un usufructo temporal hasta 2039.
Decir que la finca es de los dos no transmite la mitad
Esta es la regla importante.
La Dirección General considera que una simple manifestación de los cónyuges diciendo que una finca pertenece a ambos no constituye por sí misma una transmisión de la propiedad.
Para cambiar la titularidad registral tiene que existir un negocio jurídico que explique cómo pasa parte del inmueble de una persona a otra: por ejemplo, una compraventa, donación o adjudicación jurídicamente válida.
El mero reconocimiento de que “esto también es tuyo” no sustituye ese título.
Que lo apruebe un juez tampoco lo hace automáticamente inscribible
El convenio estaba aprobado mediante sentencia firme.
Pero eso tampoco obliga al Registro a inscribir cualquier pacto incluido en él.
Los registradores pueden comprobar si lo acordado tiene verdadera trascendencia sobre la propiedad y si el convenio regulador es el documento adecuado para producir ese cambio.
En este caso, los propios cónyuges habían indicado que no estaban liquidando su régimen económico matrimonial.
La finca tampoco era la vivienda familiar.
Por eso, la declaración de que pertenecía a ambos quedaba fuera de las operaciones patrimoniales que podían inscribirse directamente mediante aquel convenio.
Qué tendría que hacerse
Si la propietaria quiere transmitir la mitad de la finca al otro excónyuge, tendrá que utilizar un título que produzca realmente esa transmisión y cumplir los requisitos correspondientes.
No basta con recuperar un convenio firmado años atrás y pedir que el Registro modifique el porcentaje de propiedad.
Además, cualquier operación tendrá que tener en cuenta el usufructo que actualmente figura inscrito a favor del hijo.
La lectura de fondo
La resolución deja una advertencia útil para separaciones y divorcios.
Un convenio regulador puede repartir bienes y liquidar determinadas relaciones económicas del matrimonio, pero no sirve como atajo universal para cambiar cualquier titularidad inmobiliaria.
Si una finca ya pertenece privativamente a uno de los cónyuges, afirmar que en realidad es de los dos no modifica el Registro.
Para mover la propiedad hace falta algo más que estar de acuerdo: hace falta un título que realmente la transmita.
Puedes consultar la fuente oficial aquí:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
“Sí, esto está en el BOE de verdad.”