Una empresa ha intentado inscribir una nave y un edificio de oficinas construidos sobre dos fincas registrales situadas en municipios diferentes de La Rioja.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha confirmado que no puede hacerse como una única obra mientras las parcelas sigan siendo fincas jurídicamente independientes.
Qué ha pasado
Inmo Arnedo, SLU declaró una obra nueva formada por una nave y un edificio de oficinas asentados sobre dos fincas.
Una está situada en El Villar de Arnedo y la otra en Pradejón.
Además de estar en municipios distintos, pertenecen a demarcaciones registrales diferentes.
La empresa pretendía inscribir la construcción describiendo qué parte se encontraba sobre cada finca y solicitando que la operación terminara centralizada en el Registro de Arnedo.
La registradora suspendió la inscripción.
La clave: son dos fincas distintas
Aquí está la diferencia fundamental.
Una cosa es tener una única finca registral que se extiende por dos municipios o registros.
Otra muy distinta es tener dos parcelas independientes, cada una con su propia finca registral, y construir un único edificio sobre ambas.
La Dirección General considera que este caso pertenece al segundo grupo.
Las dos parcelas pueden, en principio, venderse y transmitirse de forma separada. Por eso no pueden tratarse registralmente como si ya fueran una sola.
Hay que agrupar antes las fincas
La solución pasa por formalizar previamente una agrupación registral.
Una vez convertidas las dos parcelas en una única finca, podrá inscribirse sobre ella la construcción completa.
La Dirección General explica el problema que surgiría si se permitiera lo contrario: una de las parcelas podría venderse posteriormente por separado y el resultado sería un mismo edificio asentado sobre suelos con propietarios distintos, sin división horizontal ni partes capaces de funcionar independientemente.
El Registro intenta evitar precisamente esa indefinición.
¿Y si cada parte del edificio pudiera funcionar sola?
Ahí puede cambiar la situación.
La resolución deja abierta una excepción cuando cada parte de la edificación tenga sustantividad propia y posibilidad de aprovechamiento y utilización independiente.
Pero no era lo que ocurría en este caso.
La nave y las oficinas forman una construcción cuya realidad física se extiende sobre ambas fincas.
Por eso no basta con describir por separado los metros cuadrados que caen a cada lado.
Estar en dos municipios no es el verdadero problema
Que una construcción atraviese un límite municipal no impide por sí mismo su inscripción.
El problema es que aquí existen dos fincas registrales independientes.
La empresa defendía que podía trasladarse una de ellas al Registro correspondiente a la parcela de mayor superficie y unificar después los folios.
La Dirección General rechaza esa vía porque las hojas registrales no representan dos partes de una misma finca: representan dos propiedades distintas.
Primero tendrán que agruparse jurídicamente.
La Dirección General confirma el rechazo
El recurso presentado por Inmo Arnedo ha sido desestimado.
La Dirección General confirma la calificación de la registradora y mantiene suspendida la inscripción de la obra nueva mientras no se resuelva el problema de las dos fincas.
En este caso, el Registro competente para practicar la futura agrupación será el de Arnedo, porque allí se encuentra la mayor parte de la finca resultante.
La lectura de fondo
La resolución deja una advertencia bastante útil para promotores, empresas y propietarios.
Construir físicamente sobre dos parcelas no hace que esas parcelas se conviertan automáticamente en una sola finca a efectos registrales.
Si un único edificio ocupa dos fincas independientes y no puede dividirse en partes autónomas, antes de inscribir la obra nueva habrá que agrupar también el suelo sobre el que está construido.
Puedes consultar la fuente oficial aquí:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
“Sí, esto está en el BOE de verdad.”